كتب المحرر القضائي:
قدم المحامي محمد خليل القطان بعض النصوص القانونية التوعوية للمقبلين على البناء
مؤكدا أن تكرار عمليات النصب والاستغلال الجشع من بعض المقاولين تحتم علينا التعامل معهم وفق القانون.
ورأى القطان أن على المقبلين على بناء المنازل في منطقة المطلاع وغيرها من المناطق أن يعوا جيداً بأن القانون يحمي الجميع.
و فيما يلي النصوص القانونية:
الاحتياطات والشروط الواجب توافرها في التعاقد مع المقاول
إن عقد المقاولة يعد من العقود الرضائية لا يخضع لشكليات معينة ولا يستوجب تحرير كتب لصحته.
لكن قد يتفق طرفا العقد على تحرير كتب، فيلجآن إلى أحد المحامين يعهدان إليه بصياغته وذلك بحكم معرفته بتحرير العقود.
وفي سبيل ضمان حقوق وواجبات المتعاقدين واثبات ما يجب على المقاول تنفيذه وما يجب علي رب العمل أداؤه ، يعمل المحامي على ضبط بنود العقد بشكل يضمن حقوق الطرفين بشكل متساو وعادل مستندا في ذلك إلى الأحكام القانونية التي وضعها المشرع الكويتي بخصوص تنفيذ عقد المقاولة عموما، وبالمقاولة في البناء بصفة خاصة
- الاحتياطات والشروط الواجب توافرها في التعاقد مع المقاول:
وبالنظر في الأحكام المتعلقة بتنفيذ عقد المقاولة نجد التزامات متبادلة بين الطرفين.
وحيث إن من أهم الالتزامات الجوهرية والمحورية هي التي تقع على المقاول هو إنجاز البناء. إذ ترتبط به بقية الالتزامات سواء تلك المحمولة على المقاول أو حتى على صاحب العمل. فتنفيذ هذا الأخير لالتزاماته مرتبط ارتباطا وثيقا بحسن تنفيذ المقاول لالتزامه بإنجاز البناء.في المدة المتفق عليها وبالشروط والمواصفات وكذلك الخامات والمستلزمات ، وهنا فقد يتفق الطرفان على ان يتكفل رب العمل بالمواد اللازمة للبناء وفي هذه الحالة ينشأ التزام بحفظ المواد على كاهل المقاول كما سنرى لاحقا أو على التزام المقاول بتشييد البناء اعتمادا على مواد يلتزم بجلبها المقاول نفسه. فيتكفل هذا الأخير بتقديم كل المواد اللازمة أو بعضها (على أن تكون هذه المواد مطابقة للشروط والمواصفات المتفق عليها، فإذا لم تكن هناك شروط أو مواصفات، وجب على المقاول أن يتوخى في اختيار المواد أن تكون وافية بالغرض المقصود (663/ 1)كل ذلك يجب اثباته في عقد المقاولة لضمان تنفيذه
– الاحكام الخاصة بمقاولات المبانى والانشاءات:
١-اذا ابرمت المقاوله على اساس مقايسه وتبين بالمقايسة تجاوزاً جسيماً وجب على المقاول ان يخطر رب العمل .
٢- يجوز لرب العمل أن يتحلل من تلك المقاولة ويوقف التنفيذ طبقا لنص الماده ٦٩٠ من القانون المدنى .
٣- يضمن المقاول والمهندس ما يحدث من تهدم أو خلل كلى أو جزئى والضمان يشمل التهدم ولو كان ناشئاً عن عيب فى الأرص أو كان رب العمل قد أجاز إقامة المبانى .
٤- اذا اقتصر عمل المهندس على وضع تصميم البناء أو الانشاء أو جانب منه كان مسئولا عن العيوب
٥- لا يكون المقاول مسئولاً عن العيوب التى تقع فى التنفيذ دون العيوب التى تأتى من الخطأ فى وضع التصميم.
- الأحكام الخاصة بمقاولات المباني والإنشاءات
موعد استحقاق المقابل
جاء بنص المادة 676 من القانون المدني أنه:
( يستحق المقابل عند تسلم العمل ، الا اذا قضى الاتفاق او العرف بغير ذلك.وهذا يعني أن الموعد الذي حددته المادة ليس الزاميا فقد يتفق رب العمل والمقاول علي موعد أخر .)
تجزئة سداد المقابل للمقاول
نصت المادة 677 من القانون ذاته :
( اذا كان العمل مكونا من عدة اجزاء ، او كان المقابل محددا على اساس الوحدة ، جاز للمقاول ان يستوفي من المقابل بقدر ما نجز من العمل بعد معاينته وتقبله ، على ان يكون ما تم انجازه جزءا متميزا او قسما ذا اهمية كافية بالنسبة الى العمل في جملته، ويفترض فيما دُفِعَ المقابل عنه انه قد تمت معاينته وتقبله، ما لم يثبت ان الدفع كان تحت الحساب.)
ماذا اذا لم يتم الاتفاق مع المقاول علي المقابل
جاء بص المادة 678 أنه
(اذا لم يعين المقابل في العقد ، استحق المقاول مقابل المثل وقت ابرامه.أي أنه اذا لم يتم الاتفاق علي المقابل في عقد المقاولة فإن المقابل يتحدد بمقابل المثل وقت ابرام العقد لا وقت التسليم )
-ما مدى تأثير ارتفاع التكاليف أو انخفاضها على التزامات الطرفين
قررت المادة 679 من القانون المدني أنه :
( لا يكون لارتفاع تكاليف العمل او انخفاضها اثر في مدى الالتزامات التي يرتبها العقد ، وذلك دون اخلال بأحكام المادة 198.)
-هل يجوز التنازل عن المقاولة والمقاولة من الباطن:
نصت المادة 680 علي أنه :
( لا يجوز لأي من المتعاقدين التنازل عن المقاولة الا بموافقة الاخر ، وذلك ما لم يوجد في العقد شرط يقضي بخلافه– فإذا تم التنازل حل المتنازل له محل المتنازل في حقوقه والتزاماته.ولا يسري التنازل في مواجهة الغير الا إذا أعلن للمتعاقد الاخر بوجه رسمي ، او كانت موافقته على التنازل ثابتة التاريخ.)
- هل يحق للمقاول من الباطن مطالبة رب العمل
نصت المادة نصت المادة 682 علي انه :
( للمقاول من الباطن والعمال الذين يشتغلون لحساب المقاول الاصلي في تنفيذ العمل ، ان يطالبوا رب العمل مباشرة بما يستحق لهم قبل المقاول الاصلي في حدود القدر الذي يكون لهذا الاخير على رب العمل وقت رفع الدعوى. ولعمال المقاول من الباطن ايضا دعوى مباشرة قبل كل من المقاول الاصلي ورب العمل في حدود المستحق عليه.)
-هل يجوز للمقاول أن يوكل تنفيذ العمل للغير
نصت المادة 681 من القانون المدني علي أنه :
( يجوز للمقاول ان يكل تنفيذ العمل في جملته او في جزء منه الى مقاول من الباطن اذا لم يمنعه من ذلك شرط في العقد او كان من شأن طبيعة العمل ان تكون شخصية المقاول محل اعتبار. ولا تؤثر المقاولة من الباطن في التزامات المقاول الاصلي قبل رب العمل ، كما يسأل قبله عن اعمال المقاول من الباطن.)
-مستحقات عمال المقاول من الباطن لها امتياز علي مستحقات المقاول الاصلي
نصت المادة 683 من القانون المدني علي :
( للمقاول من الباطن والعمال المذكورين في المادة السابقة ان يستوفوا حقوقهم بالامتياز على المبالغ المستحقة للمقاول الاصلي او للمقاول من الباطن، ويستوفون حقوقهم عند تزاحمهم بنسبة دين كل منهم.)
-انتهاء عقد المقاولة
نصت المادة 684 من القانون المدني علي أنه :
( اذا كان من مقتضى المقاولة ان يقوم المقاول بصيانة شيء معين أو أن يؤدي غير ذلك من الأعمال المتجددة خلال مدة محددة ، انتهت المقاولة بانقضاء هذه المدة.)
-هل ينتهي عقد المقاولة بموت المقاول :
نصت المادة 686 من القانون المدني علي أنه :
( تنتهي المقاولة بموت المقاول ، اذا كانت مؤهلاته الشخصية اوامكاناته محل اعتبار في التعاقد، فإن لم تكن مؤهلات المقاول الشخصية او امكاناته محل اعتبار فلا ينتهي العقد من تلقاء نفسه، ولكن يجوز لرب العمل انهاؤه إذا لم تتوافر في ورثة المقاول الضمانات الكافية لحسن تنفيذ العمل.)
-هل ينتهي عقد المقاولة بموت المقاول :
نصت المادة 686 من القانون المدني علي أنه :
( تنتهي المقاولة بموت المقاول ، اذا كانت مؤهلاته الشخصية اوامكاناته محل اعتبار في التعاقد، فإن لم تكن مؤهلات المقاول الشخصية او امكاناته محل اعتبار فلا ينتهي العقد من تلقاء نفسه، ولكن يجوز لرب العمل انهاؤه إذا لم تتوافر في ورثة المقاول الضمانات الكافية لحسن تنفيذ العمل.)
-حق ورثة المقاول في مطالبة رب العمل :
نصت المادة 687 علي أنه :
( اذا انتهت المقاولة بموت المقاول استحق ورثته من المقابل بنسبة الاعمال التي تم تنفيذها وذلك دون اخلال بحقهم في قيمة ما تخلف في موفع العمل عند موت المقاول من مواد ، اذا كانت صالحة لاستعمالها في اتمام العمل.)
-حق رب العمل في مطالبة ورثة المقاول تسليمه المواد والرسوم :
نصت المادة 687 من القانون المدني علي أنه :
( ولرب العمل ان يطالب بتسليم المواد اخرى التي تم اعدادها والرسوم التي بدئ في تنفيذها ، على ان يدفع عنها مقابلا عادلا. وتسري هذه الاحكام ايضا اذا بدأ المقاول في تنفيذ العمل ثم اصبح عاجزا عن اتمامه لسبب لا دخل لإرادته فيه.)
-حق رب العمل في انهاء عقد المقاولة قبل اتمامه :
جاء بنص المادة 688 أنه :
( لرب العمل ان ينهي المقاولة ويوقف تنفيذ العمل في أي وقت قبل اتمامه ، على ان يعوض المقاول عن جميع ما انفقه من مصروفات وما انجزه من اعمال ، وما كان يستطيع كسبه لو انه اتم العمل. على انه يجوز للمحكمة ان تخفض التعويض المستحق عما فات المقاول من كسب اذا كانت الظروف تجعل هذا التخفيض عادلا.)